Home 松田信幸建築研究所 　一級建築士事務所

■　Q&Aあれこれ

◇　古家の建替え
◇　施工ミス
◇　増改築か建替えか？
◇　建替え
◇　新築かリファームか？
質問メール

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質問：　古家の建て替えについて
Yさん　[岡山県]
築３８年、その間増改築を何度かしています。土地は８５坪ありますが段差がある変形。道から１メートルほど下がった６０坪の土地に３０坪の平屋（一部２階　父が昔自分でたてたもの）、道と同じ高さの２５坪程の車庫があります。山際にあるため湿気があり、冬になると日当たりも悪いので，古家を倒して、下を車庫にして上を平屋にしたいのですが。予算はどのくらいいるのでしょうか。まずはどこに相談したらいいのでしょうか。

回答：　類似ケースの紹介
建築費はその敷地が置かれた状況または問題解決のために選択された方式などによって違ってきます。また請負業者によってもその価格の捕らえ方が様々ですので一概には申し上げられないのですが参考までに下記ＵＲＬで紹介している宮崎県でのケースを記します。この住宅は１階をピロティ形式で外部用途及び駐車場として使用（約２１坪）、２階に住宅、１階の一部に玄関及び倉庫として併せて４０坪くらいです。特殊な構造を採用していますが工費は２５００万円でした。

文面の内容から察しますと北側斜面に位置しているようですが日当たり及び湿気問題をその対象にすると１階を駐車場として利用し、２階に住宅というのは解決されていると思います。しかし別の問題も出てくるような気がします。現在２５坪ほどの車庫があるということですので台数からすると５台くらい収容できます。新築後も同様の台数を１階に確保するとなると２階を支える構造方式にそれなりの配慮が必要になろうかと思われます。地面から湧き出る湿気がそれほどひどくなければ別の方法で生活空間に日当たりを確保してやることも可能だと思います。敷地状況がわからないと何ともいえませんが参考に一例をあげるなら別図のような考え方があります。青空駐車になりますが駐車場と建物を切離せるのでコスト的にも構造的にも無理がないと思います。住宅部分が平屋になるようであればトップライトなどを採用することも１つの方法かもしれません。

問題点をしっかり把握されて総合的な見地からその解決に取り組まれる専門家にご相談されることだと思います。専門家といえども最終決断はできませんのでお任せにせずにご自身で最後まで向き合うことが重要と考えます。(松田信幸)
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質問：　施工ミスでは？
Ｍさん　[北海道]
北海道在住、マンション住まいです。この２～３日カビのにおいがきになり、発生源を捜索していたところ、、マンションの北西の部屋の窓下の隅っこの壁紙が剥がれていて、めくってみたところ、壁紙の下の石膏ボードが崩れ、その裏側に黒かびが生えています。崩れ落ちた壁の後ろ側はぽっかりと空洞になっています。断熱材が入っているはずと思っていたのにびっくりしました。これは施工時に問題があるのではないのでしょうか？夏のこの時期は窓もよくあけていて、換気もよくしているのに驚いています。教えてください。

回答：　結露では？
崩れ落ちたボードの裏側の壁に断熱材が見られないところからすると結露が原因のカビの発生だと思います。結露は特に冬場の暖房時期に発生しますが寒い地域では夏でも結露発生はあります。昼間暑く外壁に西日が当たり内部側の仕上げとの隙間が暖まり、夜になって一定以下に外気温が下った場合に起きたりします。

断熱材がないというのが施工ミスであるかどうか請負契約書に付された設計仕様書の内容によりますが北海道のような寒冷地では断熱材を施す仕様になっているのが一般的だと思います。(松田信幸)
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質問：　増改築か建て替えか
Ｋさん　[福岡県]
築２５年の平屋建て3LDKの家に両親と私と妹とその子ども３人と住んでいます。浴室の全面改装、子どもの居場所作り（部屋数を増やすか、2階やロフトのようなものを作るなど・・・）、台所の改装、駐車場を増やす（庭をつぶして）等を検討中です。土台が悪いようなで立て替えをしなければいけないと家族で話しているのですが、増改築で済ませることも可能なのでしょうか？増改築、立て替え、それぞれの場合、費用はいくらくらいかかるのでしょうか？

回答：　建築基準法及び工事費の観点から
お住まいになられている地域が都市計画地域内であればそれらの増築に関しては確認申請という手続きを踏まなければなりません。都市計画地域外であれば確認申請は不要だと思いますがその場合でも建築士による構造的な判断をしなければなりません。特に阪神震災以後構造的な基準が改正され、それ以後の増改築をする場合は現行の基準法を全て満たさなければなりませんので二階に増築される場合はこの点に注意が必要です。またそれを避ける方法としては既存とは構造的に縁を切って平屋での増築を行えば構造的な遡及はされることはないでしょう。工事費の観点からいうと現在の状態から新しく上に増築するために屋根などを解体した後に残った部分が25年の経年変化は考慮しない新築工事費に換算してどのくらいになるかを概略計算する.

基礎工事分＝約100万円
土台、柱、1階内外壁部分＝約400万円
建具工事分＝約100万円

（既存床面積が30坪程度と仮定して）合計約600万円に相当する部分が残ることになりますが増築の場合はその部分が残ったことによる調整手間を見なければならないので相殺するともう少し小さい金額になると思います。また上述の構造基準の現行への遡及が適用されるとその差はずっと縮まります。
土台（又は基礎？）に不安があると言うことですのでその上に建てられる場合は専門の方に実際に状況を見てもらってご判断されたほうが良いと思います。(松田信幸)
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質問：　建て替え
Ｋさん　[福岡県]
ご回答ありがとうございます。家の者とも相談したところ、立て替えがよいのでは　ということになりました。しかし自己資金がありません。立て替えは新築よりもお金がかかると聞いたことがありますが、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？

回答：　解体費
建替えは新築より費用が掛かるというのは解体費のことを言われているのではないかと思いますのでその点についてお答えいたします。
解体費は敷地の状況、市街地と郊外、道路の幅、及び処分地までの距離等の敷地が置かれた環境側面と個々の建物の解体数量とその難易度（コンクリートなどは難易度が高い）及び廃棄物の種類などにより見積もられます。同じ九州でも地域によってその単価に違いが出てきます。去年私が久留米市で仕事をした経験から申し上げますと仮に対象が平屋住宅で100㎡とすると7,500円/㎡くらいではないかと推測出来ますので解体費として75万ほど掛るのではないかと思います。(松田信幸)
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質問：　新築かリフォームか？
Ｔさん　[熊本県]
１９５０年築の約２５坪木造２階建て、敷地面積約４０坪です。２０００年に外壁塗装および屋根瓦の塗り替えをしました。老朽化のため台風と地震のときが一番心配。南側に隣家があるのと２階へ続く階段が南側にあるため１階部分の採光が悪いので階段を別の場所に移設したい。居住部分、キッチン、バス、トイレすべてリフォームの必要あり。駐車場がないため家屋を削っ
て駐車スペースを確保する必要がある。２階部分が狭いので、さらに約１０坪の増築をしたい。４０坪２階建て新築の場合、解体費用と新築工事ほかで２０００万円程度が見込まれる。２５坪の家をリフォームおよび２階を増築して１０００万程度の予算で可能であればリフォームも一考かと思っています。

回答：　コストパフォーマンス
耐震強度を含む現行建築基準法への対応は重要であり、その必要性は他の方も指摘していますのでここではコストに対するひとつの考え方を紹介して見たいと思います。
建築費はその耐用年数によって決まります。一万円/坪とその２倍長持ちする２万円/坪ではコストパフォーマンスは同じとする考え方です。今回のご相談の場合、新築はさておき増改築に要する費用が実際提示されている金額かどうかは詳しい調査結果を待たないとわかりませんが仮に１０００万円掛けたとしてその対価が得られるかどうかの判断ということになります。第一に考えなければならないと思うのは１０００万円で家全体が新築の場合の半分の耐用年数を確保できるかということ。第二に現在の状況を基盤に対処方法を計画していく方法と、或いは自由に計画をして希望どおりの家で今後生活していく方法との二つの違いを予算枠の中でどうご判断されるかだということになります。何れにしても難しいご決断になりそうですが私の印象ではたとえ半分とはいえ増改築ではその投資が充分に生かされないような気がしますので新築の予算が可能であればそのようにしたほうが良いのではないかと思います。（これは一般的な状況の中で申し上げています。個々人の特別な事情がある場合等を想定していません。）(松田信幸)
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