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�@ 仲介不動産屋さんが、お客様の『 入居申し込み書 』を作成します。( 不動産屋さんの仲介手数料は、当社が負担します。 )

�A 仲介不動産屋さんの提携保証会社が『 審査 』します。

�B 保証会社の『 審査 』が終えたら、仲介不動産屋さんが『 手付金 』( 家賃の１ヶ月分、前家賃に充当 )をお預かりします。

�C 仲介不動産屋さんが、お客様の『 賃貸契約書 』を作成するため、お仕事、保証人などの確認をします。

�D 仲介不動産屋さんが『 礼金 』( 家賃の２ヶ月分 )をお預かりします。

�E 大家さん立会いの下で、室内を確認して、お客様に鍵をお渡ししますので、入居してください。

�F 入居のお客様が、電気、水道、ガスの申し込みをしてください。

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【宮崎県の週間天気】

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☆ スーパーに置いてある無料ミニコミ誌”霧島フォーラム”（月刊）で、都城のいろんな情報を知ることができ、便利です。

☆ 都城市鷹尾町には、”スーパー・タイヨー”、”鮮ど市場”、”スーパー・ひろせ”、”レンタルビデオ店ＴＳＵＴＡＹＡ”、”パシオ”、”スーパー・ながやま”などがあり、買い物に、とっても、便利です。
（ 他方で、この地域は九州のなかでも人口の割合に比して最も店舗が多く、すでに過当競争になつており、さらなる値下げ競争に拍車がかかるものと思われます。)

☆ イオンのガソリン・スタンドは、値段が格安で、イオン・カードで支払うとポイントが付き、さらに、２５０リットル分の領収書が貯まると５００円の商品券がもらえます。
☆ ＴＳＵＴＡＹＡ都城店（妻ヶ丘）では、毎週火曜日は旧作ビデオが半額、毎月１５日はビデオが１００円です。

☆ 宮崎銀行鷹尾支店は、土曜、日曜も駐車可能です。宮崎銀行の他の支店では、土曜、日曜は駐車できません。

　(上記の情報は、２０１０年 １月末現在のもので、その後、変更になっているかもしれません。) 　　　

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　　"地価が下がり続けるデフレ経済に巻き込まれないために。”
　　　　　　　　　　「不動産を購入する前に、ぜひ、知っておくべきこと」
　知人から聞いた、都城市の住宅のお話である。
仕事の都合で転勤しなければならなくなった人が、３年前に３０００万円で買った新築の住宅を、売却することになった。 （ここでは、頭金をいくらにしたとか、予備資金をいくら持っているとか、は考慮していない。）
この人が買う時は新築で売られていた住宅も、いったん、人が住んでしまうと、中古住宅として、かなり値下げして売りださなければならなくなった。 新車が中古車になると、いっきに、価格が下がるようなものである。
さらに、サブ・プライム・ショック後の、この不景気である。
このため、３０００万円で買った住宅が、現在、半値の１５００万円でも売れない。
（この人は、アメリカのサブ・プライム・ショックなど自分と直接は関係ないと思っていたのに、・・・と言うのである。）
　この住宅には、まだ、２８００万円以上のローンが残っている。
仮に、その住宅が、１５００万円で売れたとしても、借金が、１３００万円も残ってしまう。
　いわゆる、「担保割れ」*である。
これでは、”売るに売れない。”
　（　*　ウィキペディアからの引用。　担保が十分に弁済能力をもたなくなっている状態を「担保割れ」と呼ぶ。 たとえば、不動産や株式（株券）を担保にした場合、これらの値段は変動しているので、値下がりが発生すると債務を完全に弁済できないことがある。 バブル経済崩壊による不動産価格の下落で担保割れとなった不動産担保が多くなり、貸し出した銀行など金融機関の不良債権増加の大きな原因になった。 ）

どうしたら、いいだろうか、という相談である。
おそらく、このような不動産物件が、都城市内には、いくつもあるのではないだろうか。
　私には、とても、うまい解決方法など、思いつかない。
ただ、今後、このような目に会わないように、「不動産を購入する前に、ぜひ、知っておくべきこと」を、助言することだけはできそうだ。
そもそも、不動産の価格が、１９８０年代のように長期的に上昇していれば、このようなリスクを背負うことは少なかったはずである。
この場合のように、不動産の価格が、今後、どうなるのか（今後も下がり続けるのか、そのうち値上がりするのか）は、ひじょうに切実な問題である。
今後は、不動産の価格が、下がり続けることを前提に、住宅を購入しなければならないだろう。

　その参考になりそうな本を、いくつか、紹介したい。
ここでは、今後、日本経済がどう変わり、不動産の価格がどう変わるのか、参考にできる本を集めてみた。
また、今後の生き方について、実際に、役立つ内容の本を、紹介したい。

【 ２００８年破綻する家計生き残る家計 】　荻原博子　ダイヤモンド社
　　　予測がピタリ！『あと３年で私たちの生活に大激震がやつてくる！』
　多くの人がまだ危機感をもっていなかった２００５年のこの本の出版の時、この予言は、すごいと思う。
この著者の対策どおりに行動した人は、今頃は安泰であろう。
『低金利の中で踊らされてマイホームを買ってしまった人たちは、住宅価格の下落で、家を売りたくても、売ったら借金しか残らない・・・』（P72）
『しばらくの間、デフレが続き、国がなかなか破綻しないとしたら、
　一番大切なのは、住宅ローンなどの借金をできるだけ減らしておくこと。
　次に大切なのは、失業しても１〜２年は食べていかれるくらいの現金の貯金をしっかり持っておくこと。
　そして最後に、失業しても再就職できるような技術を身につけておくこと。』（P58）

【 信じる者は救われない 】黒井尚志　フォレスト出版　１９９８年
　　『経済流説のウソを斬る』
　１０年も前に、この本の著者は、人口に基ずいて、”地価は永久に暴落する”と、大胆に予測している。
　『地価は永久に下がり続ける』（P140）

『この先、不動産価格がどう動くのかというと、たぶん永久に上がることはない。 もちろん局所的、超短期的動向を無視した話だが。
その根拠はいたって単純で、まもなく日本の人口が減るからだ。 人口が減ればそのぶん企業数だって学校数だって商店数だって減るのは自明に理というもの。 家屋数が減るのも至極とうぜんといえる。
こうなると土地を買う人がいないのだから値上がりなどするはずがない。』（P141）

『日本の人口は２００７年ころをピークに、減少の一途を辿ることが確定している。 そうなると売り手の数が買い手の数を大きく上回るのは明らかで、地価など上がりようがないのだ。 こうして考えてみると、地価は永久に暴落するというのも、あながち暴論とはいいきれないのではないだろうか。』（P145）

この後、首都圏でミニ・バブルが発生したが、そのバブルは、この予測を知っていれば、じきに崩壊することが分かっていたはずだ。
今から思えば、十年以上前のこの予測は、実に奇跡に近い。

【 不動産は値下がりする！ 】江副浩正　中公新書　２００７年
『再び、バブル崩壊とその後の失われた１０年を繰り返すのではないか・・』
　みずから不動産事業をてがけていた著者は、『都心の不動産の大幅な上昇』として次のように述べている。
『いま、都心の土地や住宅、ビルなどの商業施設をはじめとする不動産価格が上昇していて、一部ではかつてのバブル期並み、あるいはそれ以上の価格となっている。
必ずしも、バブルとはいえない値上がりもあるが、やがてバブルが弾けるようにように値下がりする物件もあるように思える。
そんな物件を購入すると、前回のバブル崩壊時のように、大きな損失をこうむりかねない。』（P45）
このような『都心の不動産の大幅な上昇』とその『値下がり』は、地方の不動産の動向と無関係であるはずがない。

　また、『今回のバブルが崩壊する根拠』（P48）として、次の点をあげている。
�@『膨大な土地そして床が供給される。』
�A『購入環境が変化する』
�B『海外の不動産ファンドが日本の不動産を売却し始めている』
また、『サブプライム担保証券』（P209）にふれて、
『分譲マンションの売れ行き不振、さらには値下がり要因ともなる。』
と述べている。

【 不動産現金化の時代 】　船井財産コンサルタンツ　実業之日本社　２００５年
　　　　『 生き残る土地　崩壊する土地 』
『 これまで資産だと思いこんでいた不動産が資産ではなくなつてしまう 』
『 東京都心部から始まった地価の反転が、徐々に地方にも波及し始めている 』
『 不動産市況が全面的に好転することは幻想に近い 』
『 地価は三分の一に下がっても不思議ではない 』
『 土地所有者には土地を売る決断のできない人が多い 』
『 収益性の高い資産に組み換える 』
『 外資系などによる取得物件の売却が急増している 』

【 ダメな時代のお金の助け方 】　邱 永漢　著　文藝春秋社　１９９７年
『この大変な時代を乗りきるための知恵とヒント』
　この著者の投資の原則についてのアドバイスは、ほんとうに役立つ。
１０年以上前のことであるが、このテーマと関連のある邱 永漢氏の講演会の主な内容を以下に記す。

『私が財テクの原則として守ってきたことのは、大きく３つあつて、
第一に、「銀行の利息が払えない投資はしないこと。」
そして第二に、「必ず小口化して、投資することが可能なこと。」
第三に、「人のいないところに投資をしないこと。」
という基本原則だつたんです。』

『どういうことかというと、たとえば以前は銀行の営業マンがきて「先生、この3億円、お使いいただけないでしょうか。担保はいりませんから。」と何回も言われたんです。
しかし、もし私がそれに手をつけていたら、次は30億円、その次は300億円になってしまっていたと思うんです。
利息も払えないような投資はするべきではないんです。
たとえば、国内で銀行からお金を借りてマンションを買う場合、元金が返済できなくても少なくとも賃貸料などその不動産であがる収入で利息だけは払えるようにすべきです。
株は持っているだけでは、配当が低くて銀行の利息も払えないんです。　』

『「小口化して、投資する。」というのは、たとえば100億円以上の投資でも必ず2000万円から3000万円の大きさに分割できる投資をしたということです。
つまり、100億円以上の投資をしても、次にそれを買ってくれる人というのは、世界に何人もいないんです。
香港にはそういう人たちが結構いるんですが、そういう人たちは100億円のものを200億円で買う人はまずいません。
困って売りに出すのを叩いて買おうと狙っている人ばかりです。
その点、2000万円払ってくれる人なら世の中にはいっぱいいるんです。』

『３つめの「人のいないところ。」というのはオーストラリアとかカナダのことなんですが、土地が広くて人間が少ないから、マンションを建ててもケダモノに貸す以外に借りてくれる人はいないんです。
オーストラリアのゴールドコーストなんかは、そのいい例だと思いますよ。　』

　私もこの助言で、どれだけ救われたことか、知れない。私は心のなかで、邱 永漢氏を投資の恩人と思っている。

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